郎咸平は「常態化不動産」の投資を話します。

最近のニュースによると、将来の不動産税は現行の不動産税と都市部土地使用税から合併され、土地税システムによって徴収され、収入はすべて地方に帰属し、地方税源の重要な補充になるという。不動産税の合併は不動産の未来をどこに導きますか？暴力時代が終わると「常態化不動産」に投資する価値がありますか？最新刊の「郎咸平さんの投資機会はどこにありますか？」では、将来の不動産の発展について詳しく分析しています。

原因は実はとても簡単です。私はすべての女性の友達をお聞きしたいのですが、服を買いに街をぶらつきます。服価格はいつ暴落しましたか？服装業界の生産能力の過剰が深刻であることを知っています。紡績網の最新データによると、2014年に中国の服装生産量は299億件で、本当の消費量は90億件しかありません。輸出を除いて、毎年20%の服が在庫になり、消化できなくなりました。もし生産を停止したら、累積在庫は5年間で十分供給できます。生産能力が過剰で、数百パーセントです。その服の価格はなぜ暴落しないですか？お金を払って買う服なら、品質がいい、ブランドがいい、スタイルがいいなどの条件を満たします。このような服は経済学の原理に合っています。価格さえ下がれば、需要量はきっと急騰します。

土地の道理も同じです。不動産業界は2014年から常態化している。常態化不動産であれば、経済学の法則に合致し、価格が上がる時には需要が下落し、価格が下がる時には需要が上昇します。住宅を例にとって、第一に、都心、駅、湖面の海に面しているなどの地元の特性を持っていますか？第二に、学区の部屋ですか？第三は地下鉄の部屋です。第四に、ちょうど部屋が必要ですか？この四つの条件が満たされれば満たされるほど常態化し、常態化すればするほど経済学の法則に合致します。非常に不動産、たとえばいくつかの「鬼城」、学校がなくて、地下鉄がなくて、不動産をも必要としないで、在庫の服のようで、要る人がないのです。

私達は全国の主要都市の不動産の平均在庫と開発投資の増加率を統計して、1つの規則を発見して、それは不動産市場が次第に理性に回帰して、家はその本来の属性に帰ります。下の図を見てください。2014年1月の在庫が1であれば、2015年1月の在庫は1.38となり、在庫量は38%増となり、在庫の滞積は比較的深刻です。高在庫のため、不動産の開発投資の伸びは2014年1月の20%から2015年3月の6%まで下がり、安定した発展期に入った。ここでは在庫が増えると投資が鈍化し、不動産市場は経済学の常識に回帰していくことが分かります。一般的に値下げして販売していますので、2015年5月になりました。在庫はすでに1.32まで下がりました。値下げによって来たと説明しています。在庫を取りに行く効果があります。

同時に私達は見て、たとえ政策が緩んで、家を買うてこはすでにとても高くて、しかし住宅価格はべつに暴騰が現れません。2015年3月30日、中央銀行は「個人住宅ローン政策に関する問題に関する通知」を発表しました。その中で、積立金ローンは最初のスイートルームの頭金比率が20%しか必要ではないと規定しています。二つのスイートルームを購入すると、最初のスイートルームのローンはすでに決済済みの頭金の割合は30%で、未決済の頭金の割合は40%です。前の2つのスイートルームの頭金比率は60%と大幅に減少しましたが、全国各地の住宅価格は以前のような暴騰が現れていません。

私たちの判断によると、2008年以降の住宅価格の高騰は今後とも難しいです。都市の新規人口は急激に減速している。2010年に都市に新たに出稼ぎ労働者が増加したのは802万人で、2012年には473万人に減少しました。2014年には211万人しかなく、2010年の4分の1にしか相当しません。労働力深刻な不足。もちろん、北、上、広、深いこれらの一線の都市はやはりとても魅力があって、労働力の不足のは主に3線と以下の都市です。方正証券の最新の研究報告によると、2015年以降、中国では20～64歳の労働力人口がマイナス成長を始め、さらに日本を上回るペースで減少している。

深センと上海の不動産市場を例にとって、具体的に説明します。2015年5月18日、国家統計局は70の大中都市の住宅販売価格の変動状況を発表した。深セン新築住宅価格は同0.7%上昇し、前月比1.8%増加した。環比といい、同時期といい、深圳の不動産市場は全国で一番高い伸び幅を占めています。「今日の朝刊」2015年6月2日、「深セン不動産市場の人気は、不動産登記センターの1番が求められない」と報じた。一財網は6月4日、「深圳楼市は北、上、広を一つの通りに投げ出した」と報じた。これらのニュースのタイトルを見ると、2008年のあのビルの暴騰がまた始まったと思います。しかし、分析してみると、これはまったく私たちの想像の中の全線の暴騰ではないことがわかります。ただ、一部の地域は値上がりしています。ほとんどの地域は値上がり幅が大きくなく、全体の5か月の住宅価格は前月比1.67%上昇しています。

まず、深圳の各エリアの上げ幅を分析します。龍華新区、宝安区、南山区、大鵬区の四つのプレートが深圳の不動産市場の上昇を牽引しました。他のところは全部フラットで、明るい新区などのエリアが下落しました。その中で上昇幅が一番大きい大鵬区、2015年1月、深セン市委員会は「大鵬新区生態文明体制改革全体案（2014-2020）」と五つの特別改革案を通じて、この地域の住宅価格の上昇を刺激しました。南山区の価格が上昇したのは前海蛇口の自貿易区の看板です。龍華新区と宝安区の上昇の原因はもっと直接で、広深港の高速鉄道の港はここで設計します。30分間で香港の西九龍に直通します。だから、価格が上がります。具体的な分析から見ると、私の言った常態化不動産の四つの条件に合致する地域は値上がりが速く、該当しない地域は光明新区のように下落します。

また上海に来ます。私たちの研究では、値上がりした地域は主に地下鉄と地下鉄が開通するエリアに集中しています。地下鉄14号線は2014年末に建設が開始されたので、沿線の住宅価格は上昇しています。上昇幅が高い地域は地下鉄の未来の乗り換えセンター駅です。嘉定区嘉定新城のように、5月は4月より2.47%上昇し、長寧区武寧路は4.99%上昇し、静安区曹家渡は2.86%上昇し、黄浦区董家渡は3.06%上昇し、黄浦区豫園は3.95%上昇しました。これは地下鉄14_線のせいです。また崇明区は、以前は交通が不便だったため、中古住宅の価格は1平方メートルあたり8000元未満で、2014年10月29日、地下鉄19号、20号、21号線の計画案が登場した後、この3つの島は地下鉄を通じて、住宅価格も上昇し始めました。金山区の住宅価格も2014年末から上昇し始めました。原因は2014年12月15日、金山海岸地区の都市設計案が世界から募集されました。この石化汚染を環境の美しい浜海城区に改造したいです。

ですから、私が言った四つの条件で不動産を買うことを勧めます。買った後は暴利がありません。長期的には物価の上昇幅はインフレと同じぐらいになるはずです。おそらくインフレより1%高いです。アメリカは過去100年間でこのようにしています。だから、投資を保守したいなら、常態化した不動産を買って、長期的には価値を保つことができます。