第一線の都市のオフィスビルの寒波：空室率の上昇による家賃の下落

不動産市場で一番寒いのは住宅ではなく、オフィスビルです。

今年に入ってから、一线の都市は広州を除いて、北京、上海、深センのオフィスビルの空室率は上升し続けています。

経済構造の調整と産業の変遷は、オフィスビルの空きスペースの根本的な原因であり、持続的に増加する供給量も、空き率を向上させ、一部地域の供給が需要に追いつかない。

複数の第三者機関関係者は、供給と需要が破断され、オフィスビルが長い間調整される過剰状態になると指摘しています。

もっと長い目で見てください。経済と産業の調整が進むにつれて、オフィスビル市場の春は何年後に来るかもしれません。

空室率上昇家賃負担

戴徳梁行のデータによると、過去1年間、全国の第一線都市全体のオフィスビルの市場の空き率は上昇し、ここ10年の最高点に達し、現在は平均10%前後である。第二線都市のオフィスビルの平均空き率はより高く、平均は28%前後である。

家賃については、中国指数研究院の報告によると、2019年四半期に第一線の都市圏のオフィスビルの家賃の中で、25%は前期と同じ75%は上昇した。第二線都市圏のオフィスビルの家賃の中で、50%は前月比で上昇し、40.9%は前月比で下落した。

第3四半期末までに、北京大学のオフィスビルの平均家賃はそれぞれ389元、310元、178元、233元で、前年同期比2.5%増、-1.6%増、1.1%増、-3.7%で、第一線の都市の家賃は全体的に負担されています。

ちなみに、一线の都市では、オフィスビルの空室率が内部分化が激しく、一番低いのは広州で、一番高いのは深圳です。

58安居客の『2019全国オフィス市場巨視的報告』のデータによると、2019年前の第3四半期に、北京、上海、深センのオフィスビルの空き率は13.8%、12.5%、21.2%で、それぞれ年末に比べて3.2%、2.4%、1.8%、広州オフィスビルの空き率は3.7%まで低下し続けている。

甲級オフィスビルの市場については、莱坊2019年第3四半期の報告データによると、広州甲級オフィスビル市場の第3四半期に新しいプロジェクトが交付されていません。現在の保有量は570万平方メートルで、全体の空き率は8%で、ループ比は1%下落しています。主なレンタル需要はTMT業界から来ています。珠江新城、天河北、越秀、アルペジオ州などの区域の空き率は10%以下です。

深センを見ると、先行モデルエリアの概念優勢がありますが、主なレンタル需要もTMT業界です。市場の空き率は楽観できません。第3四半期の甲級オフィスビルの全体の空き率は21.3%に達しています。各細分市場の空室率は普通10%以上です。そのうち、前海は47%で、華強北は34.6%で、車公廟は30.8%で、高新園は24.9%で、福田センターは15.1%です。

今後3年間のオフィスビル市場の空き率も楽観できない。新規供給が増え続けているためだ。莱坊研究部は、広州甲級オフィスビル市場は今後3年間で約253万平方メートルの新規供給を予定しており、アルペジオと金融都市のホットスポットエリアを中心に、アルペジオのインターネット本部などのプロジェクトが竣工して市に入るにつれ、空室率は徐々に上昇し、2020年にピークを達成した後、徐々に反落すると予想している。

深センでは短期的に市場の賃貸需要が縮小しつつあり、オフィスビルの新プロジェクトはまだ竣工しつつあります。第3四半期には、深センのA級オフィスビル市場は4つの新プロジェクトが竣工し、交付されました。主に福田と前海地域に位置し、貯蓄量は725万平方メートルまで上昇しました。莱坊は2020年に深センだけで約120万平方メートルの新プロジェクトが竣工して市に入る予定です。

これは長期の戦いである。

全国のオフィスビルの空室率が楽観できない状況の下で、空室率のデータ分化の背後には、多重の影響要素がインターリーブされている。

張波分析によると、深センでは、P 2 P業界の総合整備で関連金融企業が撤退したほか、新規供給が大幅に増加したことがオフィスビルの空き率の上昇の要因となっている。広州では、空室率の持続的な低下は、賃貸料の低水準と、少ない新規供給によるものです。

新規供給が多く、深センのオフィスビルの空き率が高くなりました。第一太平デービス研究部の謝靖宇氏によると、深センは大量に増加した供給を押し上げて空室率を高め、少なくとも今後半年間で、より多くのオーナーがより大きな家賃譲歩や優遇措置を提供する見込みで、深センオフィスビルの第四半期の賃貸料も下落する見込みです。

58安居客不動産研究院のチーフアナリスト、張波氏も今年の全国オフィスビルの新開発面積の伸びはマイナスからプラスに転じ、開発者は積極的にオフィスビルの市場を開拓しているが、オフィスビルの工事の進捗は緩やかで、今後の十分な供給はさらに価格と家賃を抑える可能性があると述べた。

現段階では、全体的な経済下振れの大きな環境下で、高いレンタルコストの圧力に直面して、中小企業は慎重に拡大し、さらには家出までして、オフィスビルの需要は短期的には大幅に改善されにくい。

しかし、総じて多くの分析者は、これは長期的な戦いであり、一時的な損得だけを見てはいけないと考えています。

厳しい状況の深センを例に、長期的に見て、莱坊中国戦略諮問部高級取締役の陳鉄東氏は、「サービス業が深セン産業構造に占める割合が引き続き上昇していることや、社会主義模範区の政策配当金が今後数年間、科学技術、通信、金融などの分野に次々と放出されることを考慮して、甲級オフィス市場は2020年以降、徐々に回復し、需要が回復すると予想される」と述べた。

歴史的に見ても、北京オフィスビルの前の低空室率は第三産業の急速な発展のおかげです。産業構造上、深センの第二産業は第一線の都市の中で最も高く、製造業からサービス業への転換に伴い、第三産業の比率が高くなり、オフィスビルの需要も高まる見込みです。

全体の市場の空き率は厳しいですが、第3四半期には深セン南山の高新園オフィスビル市場が活発で、核心ビジネスエリアの家賃の半分の水準によって、かなりの数の金融サービスと金融科学技術企業が進出してきました。

この前世国の魏理仕研究部も、2019年下半期以降には国内のオフィスビルはある程度回復すると予想しています。政策はより多くの元化されたオフィスビルの需要を誘導するため、例えば深セン前海などの地方政府が家賃補助政策で企業に支援を提供しています。

また、需要側にも注意すべき小さな変化があり、共同事務などの代替的な事務方式が誕生しています。

共同事務の概念が盛んになるにつれて、以前はA級のオフィスビルを負担する力がなかった中小企業も入居する機会ができました。世邦魏理仕のデータによると、これまでWeworkでレシデントを発売した後、収益モデルが疑われていたが、2019年第1四半期末までに、共同事務所は北上深三大都市の市場浸透率は6%に達した。

張波氏は、このレベルでは、開発者や所有者が新たな企業空間解決策をもたらすことを考慮すれば、より多元的なオフィスビルの賃貸需要を満たすことができ、将来的にオフィスビルの空き率を下げることが期待されると考えている。