北京学区の不動産取引は再びブームを巻き起こした。

2020年5月、北京学区の不動産取引は再びブームを巻き起こしました。

4月30日、北京市の「教育高地」である西城区は教育改革の新规を発表し、新たに住宅购入者の子供が入学し、「単校划片」から「多校划片」に変更しました。一つの学区の部屋は原則として六年間に一つの登録入学学位しか提供しません。西城区も北京の「城六区」の中で最後に「多校划片」を実施する区域になります。

新規は主に7月31日以降に西城区に戸籍を移す適齢児童に直面しているため、5月から7月にかけても、多くの人にこの地区の学区室の最後の「乗車」の機会と見なされている。

5月以来、北京市西城区の住宅の成約量は大幅に上昇し、徳勝、金融街などの人気エリアは尤甚です。徳勝区の有名な学区住宅団地「裕中西里」と「裕中東里」を例にとって、不動産ブローカーによると、この二つの団地は通常の月間の出来高は10セットぐらいですが、5月の初旬にすでに50セット以上が契約されました。

長年来、学区の部屋はずっと住宅体系の「ピラミッドの先」を占拠しています。最高の教育資源に合致しているため、上質な学区の部屋の供給が不足しがちです。歴史的な理由で、多くの学区家屋は「老朽小」に属し、居住条件はよくないが、価格は非常に高い。

ここ数年来、北京市は基礎教育の均衡化の改革を推進しており、同時に各種の手段を講じて、例えば、通路の部屋、車の倉庫、戸締りの入学資格を取り消すなど、政策の穴を囲みます。しかし、長い間、住宅購入者は学区住宅に対する情熱が増しています。

今、住宅取引の絶えない規範に従って、および教育改革の持続的な深さ、このような局面はすでになくなりました。西城区で多くの学校が映画化された後、北京学区の部屋の熱狂はすぐ歴史になるという見方もあります。

しかし現実には、望子成龍の期待と優れた教育資源の希少性は、依然として長期的に存在しています。脈絡を発展させることによって、学区の部屋――これは無数の家長の身にはめられた無形の束縛で、本当に歴史になることができますか？

福祉分家から価値が生まれたばかりです。

学区室の概念は、「近くの入学」政策から生まれる。

1986年、第6回全国人民代表大会第4回会議は「中華人民共和国義務教育法」（以下「義務教育法」という）を通過しました。その中の第9条は「地方各級人民政府は小学校、中学校などの学校を合理的に設置し、児童、少年を近くに入学させるべきです。」と明確に規定しています。

しかし、北京市房地産業協会の陳志秘書長は21世紀の経済報道に対し、当時は「重点校」という概念しかなく、「学区房」という概念はまだなかったと述べました。

陳志によると、前世紀の八九十年代、北京の都市の発展は今のように巨大で広々としたものではなかった。当時の都市の中心部は主に今の二環以内に限られていました。東城と西城の二つの区画の範囲に相当します。

当時、教育を含む各種の都市資源は主に核心区に集中していましたが、人口規模が大きくなく、流動性が強くないため、良質の教育資源の希少度は明らかではありませんでした。

その後、北京は急速な発展期に入り、都市範囲が拡大し、人口が増加しましたが、各種の原因により、良質な教育資源の配分パターンはあまり変わっていません。今、東城、西城の2区は歴史の伝統のため、ずっとわりに良い教育の資源を持ちます。海淀は大学と科学研究院の優位に頼って、教育資源は同様に優良品質です。その他の各区は経済、人口、産業などの面で迅速に追い越していますが、その優れた教育資源のレベルは依然として明らかに上述の3区に及ばないです。

陳さんによると、1998年に住宅改革が始まる前は、北京市ではほとんど本格的な商品室取引がなかったという。当時のいわゆる「学区の部屋」は多くの単位が分家したり、古い平屋があり、しかも市場上では流動できませんでした。

住宅改革になって初めて価値が出たが、「学区」の付加価値はまだ明らかではない。北京市海淀黄庄地区にある中関村の三小の小口座型学区の部屋で、看板の単価は約12万元です。住宅主の紹介によると、この家はもともと単位が分かれていて、1990年代に住宅改革の時、3000元/平方メートルの価格で買いました。「学校のことは全然考えていませんでした。もう何年も住んでいますから、慣れました。ついでに買いました。」

今では、この家の価格は50倍以上になりました。これは前世紀80年代に建てられた、見たところとても老朽化した住宅団地です。この地域で一番取引が盛んな団地の一つです。

切り上げが早いだけでなく、転びにも抵抗します。

21世紀教育研究院の熊丙奇副院長によると、「学区室」の概念が本格的に興ったのは2006年である。その年、改正後の義務教育法が公布され、さらに「近くに入学する」という原則を強調しました。

これに先立ち、一部の親の「学校選び」の衝動を抑えるため、1990年代から国家教育委員会が相次いで文書を発表し、9年義務教育段階の中学校と小学校は近くの入学の原則を堅持しなければならないと強調し、「学校選び」を禁止した。また、奨学金を学生と連結することは厳しく禁じられています。

当時、基礎教育の均衡化を実現することは政策の力となりましたが、地域間の教育水準の違いは、まだ短期間では解消できませんでした。加えて、北京の都市規模は急速に拡大し、人口は増加し、教育資源に対する需要は大幅に増加した。

2014年まで、北京市は9年間一貫した教育改革を推進し、小昇初の直進制度を通じて、学校選択の圧力を軽減しました。

こうした中、「学区住宅」の重要性が浮き彫りになり、価格も上昇し続けています。

今世纪の初めから、北京市の上质な学区の部屋は“皇帝の娘が嫁ぐことに心配しません”の待遇を享受しています。チェーン不動産のあるベテラン従業員は21世紀の経済報道によると、就職してから十数年来、接触した学区の部屋の価格は明らかに同じ地域の他の商品の部屋より高くなり、価格差は最初の10%から一度に今の30%、40%に上昇した。しかし、学区の部屋は依然として値切るのが最も少なくて、取引の周期が最も短い住宅源の一つです。

彼は2009年に、北京海淀区の中関村、五踏切、学院路などの区域で、学区の部屋の需給比率は1:4から1:5の水準にあると述べました。今、これらの地域の需給ギャップはもっと大きいです。しかし、新しい商品の部屋でも古いマンションでも、親たちが注目する対象です。

新築住宅販売の中で、「学区」も重要なセールスポイントとなっています。一部の不動産プロジェクトは優良学校を導入すると公言しています。これによってプロジェクトにより高い価格を設定します。長年来、「学校案内」の約束を果たせなかったことによる苦情は珍しくないが、学区の部屋の熱さを反映している。

名を挙げたくないアナリストによると、毎年3月から5月にかけての不動産市場の伝統的な「小春日和」には、学区住宅の牽引効果もあるという。情報収集の時間要求のため、毎年の二、三月は学区の不動産取引のピークであり、この価格は高すぎて、成約が早い取引で、市場の情熱を燃やしやすいです。

学区の不動産価格の上昇は、北京の不動産市場の急速な発展の潮流と切っても切れない。

北京市の住宅の売上高は2001年の610億元から2019年の3000億元以上に上昇しました。北京が全国で最も厳しい不動産市場の規制政策を持っていても、長期的に見れば、最近20年間、北京の住宅価格は数倍の上昇を続けています。

この間、学区の部屋の価格はずっと「ピラミッドの先」にあるだけではなくて、複数の市場の下振れの周期の中で、及び2008年の金融危機の時、学区の部屋はもっと良い反落性を表しました。

2008年、西城区金融街の片区の有名な学区の住宅団地の豊匯園、成約の平均価格は3万元にまだ足りません。2014年までに、この団地の取引価格はすでに10万元/平方メートルの水準に達しました。その後、豊匯園の住宅価格は再度上昇し、2018年の単価はすでに17万元ぐらいに達しました。今年5月までに、この団地の一部の住宅の取引単価はすでに20万元/平方メートルを超えました。

学区室の「感情属性」

2013年3月、北京海淀区華清嘉園で、37平方メートルの学区の部屋は350万元と言われています。価格が高すぎるため、ここも「宇宙センター」と名づけられました。3ヶ月後、東城区景山東街にある400平方メートルの四合院は、1.3億元のオファーで「宇宙新センター」と呼ばれています。

この二つの住宅の供給源はオファーが高すぎて、すぐに下ろされますが、学区の部屋の価格水準は依然として一斑が見られます。

実際には、価格が高すぎるため、多くの住宅購入者は学区の部屋を選ぶ時、小型住宅しか買えません。21世紀の経済報道の調査によると、東城区、西城区と海淀区の複数の優良品質の学区で、30平方メートルから60平方メートルの小型住宅の源が一番よく売れています。2016年、西城区の文昌胡同は10平方メートルの平屋を一つ契約しました。単価は34万元に達しました。

しかし、贫乏な家型の居住条件は往々にして思いどおりにならない。つまり、小さい家型の学区の部屋を買って定住して、学位を占有します。そして同じ団地で大きな家を借りて生活に使います。今でもこのような生き方は多く存在しています。

「学位取得」の目的があまりにもはっきりしていたため、学区の不動産取引も味が変わった。2017年、北京市西城区大耳胡同の四合院の中に、通路を10平方メートルの「ゼロルーム」に改造したオーナーがいて、価格は150万元である。「通路学区房」が誕生した。

また、学区内のガレージや店舗などを独立した居住ユニットとして販売するケースもある。

厳格に言えば、学区の部屋は自分の住む性質ではなく、完全に投資品に属していないと陳さんは指摘しています。「望子成龍」の期待が入り混じっているため、学区の不動産取引は親の感情的な要素に干渉されやすく、合理性が足りなくなります。このような感情に応えるために、規則に違反して改築するやり方も大量に発生して、やっと学区の部屋の取引の中の各種のすばらしい光景をもたらします。

2014年、呉婷（仮名）と旦那さんは朝日区にある110平方メートルの大きな家を売却しました。西城区徳勝区の裕中西里団地で60平方メートル未満の学区部屋を買いました。周囲の人の困惑に直面して、呉婷は全く納得できないで、彼女は子供の“投資”に対して、コストをあまり計算することができないと思っています。

学区の部屋を買うために「コストにこだわらない」人が多いです。徳勝区に長期サービスを提供しているあるベテラン不動産仲買業者は21世紀の経済報道記者に思い出を語っています。2013年、徳勝区の優良学区部屋は10人以上のバイヤーに同時に注目されました。紛争を解決するために、オーナーはある晩にすべてのバイヤーを招待し、テーブルでオファーを受けて、最終的に高い値段で家を売ります。

その食事の間に、オーナーは50万元も儲けました。彼は言った。

陳さんは、社会競争が激しく、受験を主とする選抜モードで、多くの親が教育不安症にかかります。このような不安は子供が生まれてから入学して、社会の各人生の段階に行きます。良質の教育資源のアンバランスな現実に鑑みて、これは逆に学区住宅に対して一種の逆方向圧力を作り出し、学区住宅を関連社会問題の顕示的表現にする。

「学区房熱」を制御するため、2017年、北京市教委は実際に居住する審査に力を入れ、通路の部屋、車の倉庫、戸締りなどの状況を重点的に審査し、実際の居住条件に合致しない場合は、「点対点」、「学校別振替」として入学資格を取得してはいけない。

そこで、通路の学区の部屋、ガレージの学区の部屋などの珍しい住宅は線香の花が一時に現れた後に、急速に歴史になります。

学区の部屋の熱は必ずや消却する。

基礎教育資源の均衡化をさらに推し進めるために、学区の不動産の過度な投機を抑制し、2017年から北京城六区で幼い進学小学校の画数を実施し、「六年間の一学位」を明確にする。朝陽、東城、海淀、石景山、豊台などの地域で相次いで実施した後、西城区も2020年からこの政策を推進します。

多学校スライスとは、単校スライスに対して、小区が単一学校に対応しなくなり、学区内または隣接学区に対応する複数の学校を指す。

完全に払いのけるにはまだ時間がかかりますが、多くの学校では学校の熱狂的な抑制作用が見られます。あるアナリストは西城区の単校の最終入籍期間を2020年7月31日といい、「731大限」といいます。この時点で、学区住宅は価値のピークを迎えると考えられています。

政策が4月30日に導入された後、西城区の学区住宅取引は明らかに上昇しました。21世紀の経済報道は徳勝と金融街の二つの区で調査したところ、区内の小型住宅源の成約が盛んで、これらの住宅源の価格も小幅に上昇していることが分かりました。

これも北京市の全体的な住宅価格の水準を動かしました。貝殻研究院は、メーデーの連休期間だけで、北京チェーンの平均取引価格は63530元/平方メートルに達し、4月の取引価格より明らかに上昇したと指摘しています。ある従業員は記者に対して、メーデー連休の間に、北京の商品室の成約価格は4月より10%高いと見積もっています。

住宅購入者以外に、一部の売り手も「制限」の存在を意識しています。西城区徳勝区のあるブローカーによると、西城区の上記の政策を研究した後、オーストラリアのオーナーが身分証と不動産を先に北京に郵送し、家屋を売る誠意を表したという。

さて、2020年の7月31日は、本当に北京学区の部屋の「制限」になりますか？

陳さんは、学区の部屋は教育不安症と教育資源の不均衡の矛盾した産物だと指摘しました。制度面の改善以外に、住宅購入者の思想と行動パターンを見なければならない。「需要があれば市場がある」ということは、温度を下げる必要があるだけで、学区住宅の取引は理性的になります。彼は、北京の学区の部屋の熱狂はきっと消えてなくなると思って、しかしこの中間は1つの緩慢な温度を下げる過程があることができます。

記者の調査によると、北京西城区の徳勝、金融街のマクロゾーンの複数のマネージャーは、最近の当座貸越性の取引が成立した後で、学区の部屋の取引は明の後2年で温度が下がるかもしれませんが、価格は明らかに下がるとは限りません。上質な学区を擁している限り、この地域の学区住宅の価値は大きな影響を受けないからです。

熊丙奇は21世紀の経済報道記者に対し、全国各地で「多校划片」の入学政策の効果を実行していることから、学区の部屋熱を抑制し、学校を選ぶ熱を抑える効果があるかどうかは、政策が実行された後、各地で義務教育の均衡を一層推進する実践があるかどうかにかかっています。具体的には、義務教育の資源配置方式を調整し、弱い学校への投資を増やし、弱い学校の運営条件を改善するなどです。

義務教育の均衡を進める力が大きいほど、学区住宅に投資するリスクが大きいです。熊丙奇はその時、学区の部屋は歌が衰える必要がなくて、自然と温度を下げましたと指摘しています。

「学区の不動産ブームの抑制」については、北京はこれまで多くの管理体制を整えてきました。最近、北京市住建委の法律執行部門は10区の住建不動産管理の法律執行部門と連携して不動産市場の検査を行っています。摘発された各種の違反状況には、「学区の部屋」という宣伝が含まれています。

経済的に考えても、学区住宅は本来の価値から離れていくようです。北京師範大学金融研究センターの鐘偉主任は、市内の学区住宅は現在価値が高く評価されている二つの種類の不動産の一つであると考えています。

鐘偉さんによると、北京で同じ場所で、学区の部屋の価格は非学区の部屋より50%高いかもしれません。「経済面では、学区の部屋を買うよりも、子供を良質な私立国際学校に入れるほうがいいです。保護者の観念の変化から見て、90後の親の心理はすでに変化しています。子供に対する期待値は理性的になり、未来の90後に学区の部屋を捨てる時代が来るのは早いです」